residence, rent, housing-3663528.jpg

Księga Wieczysta, czyli co, gdzie i komu to potrzebne?

Z tematami sprzedaży bądź kupnem nieruchomości nieodzownie związane są księgi wieczyste. Bezpośrednio łączą się one również z kredytami hipotecznymi o których możecie przeczytać więcej w (…link…). Liczymy, że ten artykuł przybliży i wyjaśni Was kwestie po co, gdzie i jak czytać księgi wieczyste. 

Co to jest numer Księgi Wieczystej?

Zacznijmy od tego gdzie możemy przeglądać księgi wieczyste. Służy do tego portal Ministerstwa Sprawiedliwości, a konkretnie zakładka Elektroniczne Księgi Wieczyste. Znając numer księgi wieczystej mamy dostęp do jej pełnej treści. Numer ten składa się z 3 części, które są oddzielone od siebie znakiem “/”:

-znaki 1-4 są kodem wydziału Sądu Rejonowego prowadzącego daną księgę (np dla Krakowa jest to KR1P);

-znaki 5-12 są numerem księgi nadawanym zgodnie z repertorium ksiąg w danym sądzie;

-ostatnia 13-ta cyfra jest nadawana automatycznie,jest to tzw. cyfra kontrolna.

Z czego składa się Księga Wieczysta?

Księga wieczysta podzielona jest na cztery działy. Pierwszy stanowi dokładny opis nieruchomości. Znajdziemy tam między innymi adres, powierzchnię, liczbę kondygnacji oraz wykaz pomieszczeń danej nieruchomości. Kupujący może upewnić się czy powierzchnia w księdze jest taka sama co podana w ogłoszeniu – jest to istotne przy weryfikacji faktycznej ceny za m2. Dodatkowo zawarte są tu informacje o odrębności lokalu (np. mieszkania) w całości budynku oraz jaką jego część zajmuje, a także jego przeznaczenie – lokal mieszkalny, użytkowy itp. W tym dziale znajdziemy również informację o prawach rzeczowych co ważne w przypadku gdy droga do naszej nieruchomości ma prowadzić przez inną nieruchomość, przykładowo dojazd lub wejście przecinające inną działkę.W przypadku mieszkań zazwyczaj nie ma takiego problemu jednak przy zakupie domów warto upewnić się, że będziemy mieli nieograniczony dostęp do swojej nieruchomości.

Czy w Księdze Wieczystej wpisani są właściciele?

Dział II czyli własność – od zawartości tej części księgi wieczystej w dużej mierze zależy czy dana nieruchomość jest możliwa do kupna/sprzedaży. Najprościej mówiąc, jeżeli wszystkie osoby wpisane jako właściciele uczestniczą i zgadzają się na sprzedaż nieruchomości to możemy podejmować dalsze kroki prowadzące do transakcji. Jeżeli w treści księgi wieczystej znajdzie się chociaż jedna osoba która nie uczestniczy w procesie sprzedaży – lepiej poszukać innej oferty. Gdybyście znaleźli się w sytuacji, że podpisaliście umowę przedwstępną, a co gorsza przekazaliście już sprzedającemu część pieniędzy i z księgi wieczystej dowiadujecie się o dodatkowym właścicielu nieruchomości polecamy skonsultować się z radcą prawnym, który pomoże Wam w unieważnieniu umowy. Pamiętajcie jednak, że lepiej nie podpisywać żadnej umowy która budzi wasze wątpliwości, a także wcześniej sprawdzić treść księgi wieczystej.

Gdzie w Księdze Wieczystej znajdę informacje o zadłużeniu mieszkania?

W dziale III znajdziecie informacje o dodatkowych obciążeniach nieruchomości, które nie są hipotekami. Najczęściej spotykane to “umowa o dożywocie”, gdzie wskazana osoba ma prawo aż do swojej śmierci przebywać w lokalu. Możecie tu znaleźć wiele różnych wpisów dotyczących służebności (np. służebność przechodu, przejazdu) oraz ostrzeżenia związane z prowadzonymi sprawami komorniczymi lub sądowymi. Biorąc pod uwagę dość szeroki zakres wpisów jakie mogą znaleźć się w III dziale księgi wieczystej, powinniście skonsultować się z radcą prawnym. Część z wpisów w żadnym stopniu nie neguje możliwości kupna oraz swobodnego użytkowania nieruchomości, jednak są takie które powinny Was odwieść od zakupu. Z czasem powstanie osobny artykuł o III dziale księgi wieczystej. Przypominamy jednak że wpisy na blogu nie są poradami prawnymi, dlatego zawsze zalecamy konsultacje z dobrym radcą prawnym, który będzie w stanie opisać Wam stan prawny nieruchomości, wszystkie konsekwencje oraz dalsze możliwe działania związane z wpisami w III dziale księgi wieczystej. Dotyczy to zarówno osób kupujących jak i sprzedających nieruchomości. 

Jak sprawdzić czy mieszkanie ma hipotekę?

Ostatnim – IV – działem w księgach wieczystych są hipoteki. Na temat samych hipotek pisaliśmy tutaj (….link…..) i tutaj (….link…). Wbrew powszechnej opinii bardzo polecamy rozważenie zakupu lub sprzedaży nieruchomości objętych hipoteką. Jeżeli stanowią one jedyne “obciążenie” nieruchomości to w większości przypadków można bezpiecznie przeprowadzić transakcję. W wspomnianych wyżej artykułach możecie dowiedzieć się jak przebiega zarówno zakupu jak i sprzedaż nieruchomości objętych hipoteką banku, a jeżeli chcecie dowiedzieć się o innych rodzajach hipoteki zapraszamy do lektury tutaj (….link…).

Jak dokonać zmian w Księdze Wieczystej?

Odpowiednimi wpisami do księgi wieczystej w przypadku zmiany właściciela powinien zająć się notariusz, który sporządził akt notarialny. Jeżeli potrzebujecie sami dokonać zmian we wpisach KW to wszystkie wzory wniosków znajdziecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości lub stronach Sądów odpowiedzialnych według lokalizacji nieruchomości. Tak też znajdziecie informację dotyczące opłat od każdej czynności oraz numer kont bankowych na które te opłaty powinny zostać uiszczone. Musicie też mieć świadomość, że zmiany w treści księgi wieczystej wymagają czasu, który jest zależny od obłożenia Wydziału Ksiąg Wieczystych danego Sądu. Jeżeli Wasza księga wieczysta lub KW nieruchomości, którą chcecie kupić jest “czysta” możecie spokojnie przeprowadzić transakcję, jednak przy dodatkowych wpisach dla Waszego bezpieczeństwa warto zasięgnąć opinii u radcy prawnego. Dodatkowy koszt porady jest o wiele niższy niż możliwe konsekwencje, które mogą wyniknąć z sytuacji wynikających z wpisów w księgach wieczystych. 

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.