Co warto wiedzieć przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego?

Przy aktualnych cenach nieruchomości mało kogo stać na zakup nieruchomości za gotówkę. Dlatego też, ogromnym powodzeniem cieszą się kredyty hipoteczne, oferowane przez większość banków. W tym artykule postaramy się zwrócić uwagę na praktyczne aspekty dotyczące kredytów hipotecznych.

Wkład własny i jego wysokość

Pierwsze, od czego zaczynamy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego to wkład własny. Są to posiadane przez nas środki, które stanowią określony procent wartości nieruchomości, którą planujemy kupić. 

Konieczność posiadania wkładu własnego wynika z Rekomendacji S wydanej w 2013 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wymóg ten, ma na celu utrzymanie stabilności na rynku finansowym. Dla kredytobiorcy największe znaczenie ma fakt, że posiadając wkład własny, wartość nieruchomości jest większa niż kwota zaciągniętego kredytu. Dla Banku z kolei, jest to znak, że klient jest w stanie spłacać zadłużenie. Na start posiada przecież niemałe środki finansowe. 

Wysokość wymaganego wkładu własnego jest różna w różnych bankach. Przyjmuje się, że kwotą wyjściową jest 20% ceny nieruchomości. Niektóre banki zgadzają się na niższy wkład własny, lecz związane jest zazwyczaj z wykupem dodatkowego ubezpieczenia. Co ciekawe, po wybuchu pandemii Covid-19 reakcją banków było podniesienie wymaganego wkładu do min. 30%. Obecnie banki na nowo obniżyły wymagany wkład do 10-20%

Wkładem własnym może być nie tylko posiadana gotówka. Możemy jako wkład własny przyjąć fundusze zgromadzone na rachunkach oszczędnościowych i lokatach. Banki respektują też obligacje, dofinansowania z programów mieszkaniowych. Należy też pamiętać, że w skład wkładu własnego wchodzi zadatek lub zaliczka, jaka uiściliśmy podpisując umowę przedwstępną oraz koszty np. zakupionych materiałów budowlanych (kredyt na budowę domu). 

Zdarza się, że wkład własny pochodzi z pożyczki lub kredytu zaciągniętego w banku. Jednak jest to ryzykowne rozwiązanie – może ono znacznie obniżyć zdolność kredytową. 

Zdolność kredytowa – co na nią wpływa?

Kolejnym krokiem jest określenie zdolności kredytowej. W najlepszej sytuacji są osoby posiadające umowę o pracę na czas nieokreślony. Dla banku są to potencjalnie najbardziej wiarygodni kredytobiorcy – stałe, pewne źródło dochodu jest gwarancją spłaty zadłużenia. Oczywiście, osoby posiadające inną formę zatrudnienia nie są z góry skreślane ale ich wnioski kredytowe będą dokładniej weryfikowane pod kątem możliwości spłaty kredytu. 

Banki, podczas weryfikacji wniosku kredytowegos sprawdzają również historię w BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Jeżeli mamy zaległości w spłatach poprzednich kredytów czy pożyczek lub spłacaliśmy je nieterminowo, musimy liczyć się z tym, że nasza zdolność kredytowa będzie niższa. Dlatego też przed staraniem się o kredyt hipoteczny warto pospłacać wszystkie wcześniejsze zadłużenia.

Należy również zastanowić się czy lepiej brać kredyt samemu czy np. ze współmałżonkiem. Jeżeli, jedna z osób starających się o kredyt, zarabia bardzo dobrze a druga pracuje np. za stawkę minimalną, finalnie mogą mieć niższą zdolność niż gdyby pierwsza z nich sama miała brać kredyt. 

Do wyliczenia zdolności kredytowej banki z reguły wymagają zaświadczeń o zatrudnieniu i wynagrodzeniu. Najczęściej pozyskuje się zaświadczenia z ostatnich 3, 6 lub 12 miesięcy. Dodatkowo będziemy musieli określić swoje miesięczne wydatki – co oczywiste będą one większe jeżeli mamy na utrzymaniu dzieci lub jestesmy w trakcie spłacania rat za np. sprzęt domowy. 

Zadatek a zaliczka

W pierwszym akapicie wspomnieliśmy, że do wkładu własnego zalicza się uiszczone kwoty przy podpisaniu umowy przedwstępnej. W większości tych umów spotykamy się z pojęciem zadatku. Zadatek od zaliczki różni się tym, że jeżeli umowa przyrzeczona (finalna, notarialna) nie dojdzie do skutku z winy kupującego, zadatek nie zostaje zwrócony. Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego – kupujący ma prawo otrzymać dwukrotność kwoty jaką uiścił w ramach zadatku. Wysokość zadatku może być różna, zależy od ustaleń między kupującym a sprzedającym. Podpisujac umowę przedwstepną, w ramach której wpłacamy zadatek warto mieć już wstępne rozeznanie dotyczące możliwości otrzymania kredytu.

Okres kredytowania

Kredyty hipoteczne z reguły mają długi okres spłaty. Najczęściej, okres kredytowania to 10 do 35 lat. Dłuższy okres kredytowania wiąże się z mniejszym comiesięcznym obciążeniem dla budżetu domowego. Niestety finalny koszt kredytu jest większy, więcej rat = więcej odsetek. Z kolei, rozłożenie spłaty na np. 15 lat daje nam szybsze pozbycie się długu, jednak należy liczyć się z tym, że co miesiąc musimy na ratę przeznaczyć kilka tysięcy złotych. Decyzje należy podjąć w zależności od tego jakim miesięcznym budżetem dysponujemy oraz jakie wydatki ponosimy poza ratą kredytu.

Prowizje i ubezpieczenia

Wieszkosc banków pobiera prowizje od udzielonego kredytu. Warto wiedzieć, że prowizja ta podlega zwrotowi jeżeli wcześniej spłacimy kredyt. Dodatkowo przy zawieraniu umowy kredytowej jesteśmy często zobligowani do przystąpienia do ubezpieczenia. Może to być ubezpieczenie kredytu, życia oraz nieruchomości, która podlega kredytowaniu. Część z tych ubezpieczeń jesteśmy zobowiązani opłacać przez np. pierwsze 3 lata spłaty kredytu. Wszystkie zapisy znajdziemy w umowie o kredyt.

Rata stała czy malejąca?

Do wyboru są dwie drogi spłaty kredytu. Możemy spłacać go w ratach stałych – czyli co miesiąc rata jest taka sama. Jedyne zmiany w jej wysokości zależą od zmian w stopach procentowych lub wskaźnikach wg. których, wasz kredyt jest przeliczany. Zazwyczaj jest to Wibor. Kwota rat malejących spada w miarę spłacania kredytu. 

Wysokość kolejnych rat można sprawdzić w harmonogramach spłaty. Otrzymamy je przy podpisaniu umowy oraz w aplikacjach bankowych, które są na bieżąco aktualizowane

Nadpłata i wcześniejsza spłata

Podpisując umowę o kredyt hipoteczny warto zwrócić uwagę zapisy dotyczące spłaty. Przede wszystkim czy przy nadpłacaniu lub wcześniejszej spłacie zadłużenia nie zostanie naliczona dodatkowa opłata. Dodatkowe środki finansowe, jakie chcecie przeznaczyć na nadpłatę kredytu mogą obniżyć kolejne raty. Możecie też wystąpić do banku z wnioskiem o skrócenie okresu kredytowania. Każda taka operacja zmniejsza ostateczny koszt kredytu. Niestety, niektóre banki zastrzegają sobie prawo do pobierania prowizji od takich transakcji, Zanim cokolwiek dopłacicie, warto zajrzeć do umowy. 

 

Zagadnienia związanie z kredytami hipotecznymi poruszaliśmy już tutaj i tutaj. Na czasie jest również zagadnienie kredytów frankowych zaciąganych na zakup nieruchomości, zapraszamy do lektury. Jeśli macie dodatkowe pytania zostawcie je w komentarzach. Oczywiście przed wzięciem kredytu warto odwiedzić różne banki, przeanalizować ofertę kredytową oraz poprosić o wyliczenie zdolności kredytowej. Możecie rownież skorzystać z internetowych porównywarek oraz kalkulatorów, Jednak nie traktujcie ich jako pewniaka. Przede wszystkim pamiętajcie – łatwo bierze się kredyt – trudniej go spłacać.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Projekt i realizacja mecenasiwsieci.pl