keys, key, lock-20290.jpg

Jak kupić mieszkanie z hipoteką, czy jest to w ogóle możliwe?

Zakup mieszkania jest jedną z ważniejszych inwestycji w życiu. Przeszukując oferty możemy trafić na ogłoszenia sprzedaży mieszkań obciążonych hipoteką. Mimo często niższej ceny wielu kupujących zwyczajnie omija te oferty, obawiając się właśnie kwestii hipoteki. Czy słusznie? Absolutnie NIE! Postaramy się wyjaśnić Wam dlaczego warto brać takie oferty pod uwagę a także jak wygląda proces zakupu nieruchomości z ustanowioną hipoteką. Sami zobaczycie, że nie taka hipoteka straszna na jaką wygląda

Co to jest hipoteka?

Zacznijmy od tego czym jest hipoteka. Definicję hipoteki znajdziemy w “Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece”, a konkretnie w Art. 65: 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). W skrócie możemy powiedzieć, że nieruchomość objęta hipoteką stanowi zabezpieczenie dla wierzyciela (najczęściej Banku udzielającego kredytu hipotecznego) mimo, że faktycznie nie jest on (np. Bank) właścicielem nieruchomości, a jego roszczenie jest w pierwszeństwie nad właścicielami (najczęściej sprzedającymi) mieszkanie. Istnieje kilka rodzajów hipotek – umowna (wynikająca z oświadczenia woli stron), przymusowa (nałożona np w wyniku działań Sądu lub prokuratury, nie wymaga zgody właściciela nieruchomości) oraz ustawowa (są to wyjątkowe przypadki z którymi raczej nie spotkacie się w ogłoszeniach). Najczęściej oferty sprzedaży mieszkań dotyczą hipotek umownych i na nich skupimy się z tym artykule.

Jak sprawdzić nieruchomość z hipoteką?

 Znaleźliśmy ofertę dotyczącą sprzedaży mieszkania, idealny metraż, lokalizacja i rozkład…tylko ta hipoteka. Pierwsze o co powinniśmy zapytac sprzedających to księga wieczysta. Każda nieruchomość objęta hipoteką musi posiadać księgę wieczystą (wyjątek to hipoteka ustawowa ale o tym w następnym artykule). Wpis do księgi wieczystej jest obligatoryjny, a jako kupujący macie prawo przejrzeć księgę wieczystą przed zakupem, jeżeli sprzedający nie chce przekazać Wam numeru księgi wieczystej, lepiej poszukać innej oferty. Jak już mamy nr księgi wieczystej możemy zobaczyć ją na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w zakładce Elektroniczne Księgi Wieczyste. O księgach wieczystych moglibyśmy napisać osobny post – i tak pewnie się stanie – ale najważniejsze co Was interesuje to Działy II, III i IV – jeżeli w nich wpisane są tylko osoby sprzedające nieruchomość oraz Bank, który udzielił im kredytu (a tym samym ustanowił hipotekę) to spokojnie możecie działać dalej. Wszelkie dodatkowe wpisy jak np. użytkowanie wieczyste dodatkowych osób, inne hipoteki, współwłaściciele powinny zostać dodatkowo zweryfikowane, najlepiej przez radcę prawnego. Pamiętajcie, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie na kilkanaście jak nie kilkadziesiąt lat, lepiej sprawdzić wszystko przed zakupem nawet jeżeli wiąże się to z dodatkowymi kosztami (zupełnie nieznacznymi w przypadku zakupu “trefnej” nieruchomości).

Jak krok po kroku kupić mieszkanie z hipoteką?

 Zakładając, że księga wieczysta (często w umowach o ofertach używany jest skrót KW) jest w porządku, postępujemy jak przy standardowym zakupie nieruchomości. Zazwyczaj, jeżeli również bierzecie kredyt hipoteczny wygląda to wg schematu: 

  1. Umowa przedwstępna – zawiera dane osób sprzedających oraz kupujących nieruchomość, opis nieruchomości (adres i nr księgi wieczystej), kwotę wpłaconej zaliczki/zadatku (o różnicach dowiecie się w kolejnych artykule, najczęściej wpłacany jest zadatek ale my polecamy zaliczkę, choć jest to bardzo trudne do uzgodnienia ze sprzedającym) oraz termin podpisania umowy sprzedaży (zawsze umawiajcie się na dłuższy termin jeżeli na zakup mieszkania też bierzecie kredyt)
  2. Z umową przedwstępną i numerem księgi wieczystej udajecie się do Banku w którym składacie wniosek kredytowy. Po dopełnieniu wszelkich formalności czekacie na decyzję kredytową. Czas oczekiwania jest różny – może to być kilka dni lub kilkanaście tygodni, stąd też w umowie przedwstępnej warto dać sobie więcej czasu na podpisanie umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego).
  3. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej w obecności sprzedających, podpisujecie umowę przyrzeczoną w formie aktu notarialnego. Mieszkanie jest już właściwie Wasze. Warto z notariuszem który sporządza akt notarialny sprzedaży ustalić, że to on zajmie się zgłoszeniem umowy do wpisu do księgi wieczystej oraz dodatkową dokumentacją (np. zgłoszenie do urzędu miasta w celu zmiany danych do podatku od nieruchomości). Większość notariuszy traktuje powyższe jako element usługi przy kupnie/sprzedaży ale zawsze powinniście się upewnić czy macie jeszcze dopełnić dodatkowych zobowiązań. 
  4. Z Aktem Notarialnym udajecie się do Banku, który udzieli Wam kredytu na mieszkanie, gdzie podpiszecie umowę kredytową. 

Jak zapłacić za mieszkanie z hipoteką?

Jeżeli kupujecie mieszkanie w całości za swoje środki to omijacie etapy dot. decyzji kredytowej. Nadal jednak konieczna jest umowa w formie aktu notarialnego. Dopiero tutaj następuje najważniejsza różnica między zakupem nieruchomości “czystej” a takiej która jest już objęta hipoteką. Cena jaką płacicie za mieszkanie objęte hipoteką dzielona jest między dotychczasowych właścicieli a Bank który jest wpisany w księdze wieczystej. Kwota jaką stanowi hipoteka dla Banku spłacana jest w pierwszej kolejności. Najbezpieczniej jest w akcie notarialnym ująć sposób zarządzania transzami (tzn. Waszym kredytem lub własnymi środkami). Dopiero w momencie uzyskania z Banku sprzedających informacji o spłacie dotychczasowej hipoteki możemy pozostałą kwotę przelać sprzedającym. Po dopełnieniu formalności, które możecie zlecić notariuszowi “Wasz” bank zostanie wpisany w księdze wieczystej w dziale z oznaczeniem hipoteki, aż do momenty aż spłacicie kredyt. 

Jak widać kupno nieruchomości (mieszkania/domu) które ma ustanowioną hipotekę wymaga trochę więcej zaangażowania, jednak często są to oferty korzystniejsze cenowo oraz z mniejszym zainteresowaniem kupujących. Mamy nadzieję, że artykuł rozwiał Wasze wątpliwości i będzie pomocny w zakupie nieruchomości. Planujemy rozwinąć temat zakupu a także sprzedaży nieruchomości w różnych sytuacjach. Pamiętajcie, że powyższe informacje nie stanowią porady prawnej a jedynie schemat postępowania, a jeżeli macie wątpliwości polecamy udać się na konsultację z radcą prawnym.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.