house, money, euro-366927.jpg

Hipoteka przymusowa a nieruchomości

O hipotekach umownych jakie wynikają z umowy kredytów hipotecznych zawartych między właścicielem nieruchomości a bankiem pisaliśmy już tutaj i tutaj. Jest jednak rodzaj hipoteki, której nałożenie w ogóle nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Takim rodzajem jest – jak sama nazwa wskazuje – hipoteka przymusowa. Definiuje ją Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. W Art. 109. Hipoteka przymusowa. Tytuł wykonawczy. znajdziemy poniższe definicje:

  1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).
  2. Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.

W tym artykule skupimy się na opcji nr. 1 jako, że tej dotyczy większość zapytań jakie otrzymujemy. 

Kiedy ustanawia się hipotekę przymusową?

Podstawą do wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej nieruchomości stanowi tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności. Brzmi skomplikowanie? Dla przykładu może to być ugoda zawarta z pomocą mediatora między wierzycielem a dłużnikiem, prawomocne orzeczenie sądu lub orzeczenie prokuratora, a także decyzja ZUS wynikająca z nieopłacania składek czy Urzędu Skarbowego  z tytułu nie płacenia należnych podatków. Wszystkie te decyzje są faktycznym potwierdzeniem długu jaki dłużnik (w tym przypadku właściciel nieruchomości) ma wobec swojego wierzyciela (czyli osoby względem której ma dług). Hipoteka przymusowa jest zabezpieczeniem, że dług może zostać pokryty – przynajmniej w części – z wartości nieruchomości na którą została ustanowiona. Biorąc pod uwagę wszystkie możliwości zabezpieczenia spłaty długu, aktualnie nieruchomości są najcenniejszym zasobem jaki dłużnik może mieć w posiadaniu. 

Jaka może być wysokość hipoteki przymusowej?

Wysokość hipoteki przymusowej zależy głównie od wysokości długu oraz wartości nieruchomości. Hipoteka nałożona na daną nieruchomość nie może przewyższać wysokości długu (w tym odsetek) a jej maksymalną wartość określa wartość nieruchomości.

Jak pozbyć się hipoteki przymusowej?

Możliwość wykreślenia hipoteki działa podobnie jak w przypadku hipoteki umownej. W momencie spłaty długu nieruchomość uwalniana jest spod hipoteki. Należy tutaj pamiętać, że w księgach wieczystych określona jest kwota główna długu, więc do finalnej spłaty należy doliczyć odsetki oraz dodatkowe koszty które mogą wyniknąć w toku postępowania. Dodatkowo wykreślenie hipoteki występuje na wniosek dłużnika ale konieczna jest zgoda wierzyciela która będzie potwierdzeniem spłacenia długu lub innej formy “dogadania” się między stronami. Inną możliwością jest sprzedaż osobie trzeciej nieruchomości objętej hipoteką umowną. Są tutaj dwie drogi. Pierwsza – z oczywistych względów, raczej mało prawdopodobna – że kupujący przejmuje na siebie hipotekę w momencie zakupu nieruchomości i zobowiązuje się do spłaty wierzyciela. Druga, która w schemacie jest bardzo podobna do kupna mieszkania z hipoteką umowną, gdzie kupujący proporcjonalnie przekazuje opłatę za nabyta nieruchomość do wierzyciela oraz sprzedającego. Tak samo jak w przypadku kupna mieszkania lub domu z hipoteką umowną należy pamiętać o uzyskaniu zaświadczenia o aktualnym zadłużeniu nieruchomości. 

Czy mogę kupić mieszkanie z hipoteką przymusową?

Zakup nieruchomości objętych hipoteką, szczególnie w przypadkach hipotek przymusowych zawsze wiąże się z ryzykiem. Jednak przy dokładnej analizie przypadku oraz zebraniu wszystkich niezbędnych dokumentów możemy wejść w posiadanie nieruchomości w korzystnej cenie. Dla osób które są w posiadaniu nieruchomości objętych hipoteką przymusową sprzedaż jest często jedyną możliwością uwolnienia się od długu. Dlatego nie warto z góry skreślać ofert zawierających nieruchomości z ustanowioną hipoteką, czy to umową czy przymusową. Należy zachować jednak szczególną ostrożność przy zawieraniu umów (przedwstępnych oraz przyrzeczonych) dotyczących takich nieruchomości, jak również każdych które mają dodatkowe wpisy w księgach wieczystych. Dużą pomocą może okazać się konsultacja z radcą prawnym zaznajomionym z tematyką obrotu nieruchomościami.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.