couch, living room, furniture-1845270.jpg

Czy mogę sprzedać mieszkanie z hipoteką?

O kupowaniu nieruchomości objętych hipoteką pisaliśmy już tym w artykule. Teraz zajmiemy się drugą stroną czyli sprzedażą mieszkania obciążonego hipoteką. 

Najczęstszym przypadkiem dla którego sprzedawane są mieszkania z hipoteką jest chęć zmiany mieszkania na większe lub wyprowadzki z dotychczasowego miejsca zamieszkania. W takich momentach nie dość, że musimy zorganizować przeprowadzkę, przeorganizować swoje życie to jeszcze obawiamy się czy uda nam się sprzedać mieszkanie aby uwolnić się od kredytu. Pewnie niejeden z Was sprzedawał jedno mieszkanie żeby mieć wkład własny na kupno kolejnego. Niestety nadal wielu kupujących obawia się zakupu mieszkania z hipoteką. Tutaj postaramy się zebrać informacje i porady, które mogą ułatwić Wam sprzedaż nieruchomości objętej hipoteką. 

O czym pamiętać przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż?

Po pierwsze Księga Wieczysta. Najważniejszy dokument jaki powinniście posiadać do wglądu, jeżeli decydujecie się na sprzedaż mieszkania z hipoteką. Jak na pewno wiecie w Księgach Wieczystych ujęte są wszystkie informacje które decydują o formalnych możliwościach sprzedaży mieszkania. W razie konieczności sprzedaży nieruchomości objętych hipoteką powinniście zadbać abyście byli jedynymi współwłaścicielami, tzn. uregulować wszystkie kwestie współwłasności – o wiele łatwiej sprzedać mieszkanie jeśli jesteście jedynymi właścicielami (ew. z współmałżonkiem), jednak jeżeli w Księdze Wieczystej będą wpisy o dodatkowych osobach, nawet takich z którymi nie macie kontaktu od lat to będzie działało odstraszająco na potencjalnych kupców. Należy również sprawdzić czy Bank, który kredytuje Waszą nieruchomość jest jedyną pozycją zawarta w dziale hipotek Księdze Wieczystej – jeżeli występują tam dodatkowe wpisy – powinniście je wyjaśnić jeszcze przed opublikowaniem oferty. O ile część spraw możecie sami wyjaśnić w bardziej skomplikowanych polecamy udać się do radców prawnych. Niestety kwestie współwłasności są zazwyczaj skomplikowane i wymagają minimum pomocy prawnej a często wejścia na ścieżkę sądową, gdzie profesjonalny pełnomocnik w postaci radcy prawnego zdziała więcej i w krótszym czasie. 

Jakie dokumenty przydadzą się gdy sprzedaje mieszkanie z hipoteką?

Uznajmy, że Wasza Księga Wieczysta jest wyczyszczona, jesteście w niej tylko Wy i Bank. Wstawiacie ogłoszenie i pojawiają się zapytania o ofertę. Musicie mieć świadomość, że nadal hasło “hipoteka” budzi obawę a nawet niechęć wśród kupujących. Od Was zależy czy uda Wam się przekonać potencjalnego kupca do wybrania oferty zakupu mieszkania z hipoteką. Możemy polecić Wam zgłoszenie do Banku wniosku o wydanie zaświadczenia o aktualnej wysokości zadłużenia dotyczącej kredytu zaciągniętego na nieruchomość którą zamierzacie sprzedać. Taki dokument będzie potwierdzeniem dla potencjalnego kupca że cena jaką zapłaci pozwoli w całości spłacić Wasze zobowiązanie. Przypominamy, że wierzytelność Banku jest w pierwszeństwie przed Waszym! Oznacza to tyle, że zanim coś zarobicie na sprzedawanym mieszkaniu musicie spłacić Bank który ma hipotekę na waszym “M3”!! 

Jaki zadatek przy umowie przedwstępnej?

Macie chętnego kupca, mieszkanie mu się podoba, hipoteka nie odstrasza. Standardowo możecie podpisać umowę przedwstępną w której oprócz danych osobowych sprzedających i kupujących zawarte powinny być informacje o adresie i cenie sprzedaży mieszkania, terminie podpisania umowy przyrzeczonej, dokumentach jakie obie strony mają dostarczyć do notariusza w celu podpisania aktu notarialnego oraz kwotę zadatku/zaliczki jaka została wpłacona przy podpisaniu umowy przedwstępnej. O różnicach między zadatkiem a zaliczką możecie przeczytać tutaj (….link…). Pamiętajcie, że niezależnie od tego jaka kwota została wpłacona przy podpisaniu umowy przedwstępnej nadal wierzytelność z hipoteki ma pierwszeństwo. Od tego w żadnym razie nie uchroni Was wpisanie większego zadatku/zaliczki. W pierwszej kolejności ze sprzedaży nieruchomości ma zostać spłacony wierzyciel wpisany w hipotekę (czyli najczęściej Bank który Wam udzielił kredytu). 

Jakich dokumnetów potrzebuję u notariusza gdy sprzedaję mieszkanie?

Umowa przedwstępna podpisana, czekacie na decyzję kredytową kupującego, pora na zebranie dokumentów koniecznych do podpisania umowy notarialnej. W większości przypadków są to:

  1. aktualny odpis księgi wieczystej
  2. zaświadczenie o niezaleganiu do wspólnoty/spółdzielni z opłatami
  3. potwierdzenie nabycia własności do sprzedawanej nieruchomości (np. akt notarialny)
  4. zaświadczenie o osobach zameldowanych pod adresem sprzedawanej nieruchomości
  5. zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia wynikającego z hipoteki na daną nieruchomości

W standardowych umowach przedwstępnych brak powyższych dokumentów przy podpisywaniu umowy notarialnej może być warunkiem do anulowania umowy przedwstępnej co wiąże się z konsekwencjami finansowymi (więcej o tym w …link….zadatki/zaliczki itp)

Udało się zebrać dokumenty, kupujący mają pozytywną decyzję kredytową więc przed notariuszem podpisujecie umowę przyrzeczoną tzn. akt notarialny. W zależności jak duże jest Wasze zobowiązanie do Banku taka kwota z ceny sprzedaży mieszkania trafia w pierwszej kolejności do Banku, dlatego też tak ważne jest posiadanie aktualnego zaświadczenia o wysokości zadłużenia jakie musicie uregulować względem Banku. Jeżeli cena sprzedaży przewyższa tą kwotę to reszta trafia do Was. 

Po przejściu powyższych etapów Wasz Bank i Wy zostajecie wykreśleni z Księgi Wieczystej nieruchomości a Wasze miejsca zostaje wpisany nowy właściciel i jego Bank który kredytuje zakup. Gratulacje, sprzedaliście mieszkanie z hipoteką!

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.